Questions à Florent Albero

Quel est le délai de rétractation (SRU) pour un Marchand de biens ?

Le délai de rétractation en immobilier est une garantie importante pour le futur acquéreur, qui dispose ainsi de dix jours après la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente pour mûrir son choix et, éventuellement, renoncer à l’achat.

La durée du délai de rétractation en immobilier a évolué pour aller vers une protection toujours plus grande de l’acquéreur. La loi du 8 août 2015 le fixe actuellement à 10 jours : une période durant laquelle le signataire du compromis ou de la promesse de vente est donc libre de revenir sur sa décision, sans justifier son choix ni encourir aucune pénalité.

Lorsque que vous vendez à un professionnel de l’immobilier, qu’il soit promoteur immobilier ou Marchand de biens, la faculté de rétractation n’existe pas… C’est un atout majeur pour une NÉGOCIATION!

Non, un professionnel ne peut pas prétendre à un délai de rétractation!

Un Marchand de biens ne peut pas être considéré comme un acquéreur non professionnel. La Cour de cassation retient en effet que l’acquisition du bien immobilier a un rapport direct avec l’objet social de la société et que par conséquent, elle ne peut prétendre à un délai de rétractation.

Hors les conditions suspensives d’obtention du permis purgé ou de division parcellaire pour y ressortir du droit à bâtir, votre acquéreur ne pourra pas changer d’avis!

On y pense très rarement mais vendre sa maison ou son terrain à un professionnel de l’immobilier peut être une excellente transaction.

Quelle différence entre une offre d’achat, un compromis de vente et un promesse de vente avec un marchand de biens ?

• L’offre d’achat (ou la promesse unilatérale d’achat) : seul l’acheteur s’engage sur un prix auquel il est prêt à acheter le bien dans un délai défini et ce, sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu. L’offre d’achat correspond généralement à la proposition de prix effectuée par le potentiel acquéreur auprès du vendeur.
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• La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) : ici, c’est le vendeur qui s’engage à vendre pendant une certaine durée. L’acheteur lui, dispose d’un délai de réflexion pour accepter ou refuser la vente. L’acheteur devra verser une indemnité d’immobilisation (de 5 à 10% du prix de vente en principe) en contrepartie de l’engagement du vendeur. L’acheteur doit prendre une décision avant la fin du délai de l’option : si la vente a bien lieu, le prix de vente sera minoré de l’indemnité versé. Dans le cas contraire, et à condition qu’aucune clause suspensive n’interviennent, le vendeur conserve la somme déjà engagée à titre de dédommagement.
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• Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) : il constitue un engagement bilatéral. Le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier, tandis que l’acheteur s’engage à en faire l’acquisition. Pour le particulier, suite à la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose toujours d’un droit de rétractation de 7 jours. Le Marchand de biens, étant acquéreur professionnel de l’immobilier ne bénéficie d’aucun délai de rétractation. Seules les conditions suspensives, lui permettant de ne pas conclure l’achat.

Comment savoir si mon terrain et eligible à la division et à la construction ?

Lorsqu’on veut vendre son terrain à un Marchand de biens, l’estimation fixée par une agence immobilière ne correspond pas au prix réel de vente auprès d’un professionnel de l’immobilier.

Connaître le potentiel et la faisabilité constructible : des infos primordiales!

Première chose, il faut connaître le potentiel de division et constructible de votre terrain. C’est le moment le plus important pour savoir si nous pourrons valoriser le bien et le foncier de façon bien plus conséquente qu’en le vendant en direct à un particulier.

La capacité potentielle constructible revient à définir le prix des droits à construire. C’est un des points les plus importants pour un Marchand de biens dans le cadre de division foncière, car plus votre terrain à une surface constructible élevée, plus l’opération sera rentable et le prix d’acquisition élevé.
Pour connaître ces droits à construire,  le PLU (Plan Local d’Urbanisme) en vigueur de la commune renseigne sur les réponses à toutes ces contraintes et questions que ne comprennent pas toujours les propriétaires fonciers. Le jargon de la division reste bien particulier!

Il est primordiale de connaître la qualité et la faisabilité de constructibilité du terrain afin d’estimer et négocier au mieux son prix.

Tous ces calculs sont souvent trop compliqués et peuvent vite perdre les particuliers qui souhaitent vendre leur maison au meilleur prix!
En effet, en dehors de la hauteur, profondeur, largeur que vous pouvez imaginer vis-à-vis de ce qui est construit autour de la parcelle, il faut savoir que les règles d’urbanisme sont complexes et évoluent dans le temps. C’est ce qu’on appelle la révision du PLU.

Un immeuble voisin construit il y a plus de 10 ans ne signifie pas automatiquement que vous allez pouvoir en faire un à la place de votre maison. Il y a aussi des règles de nombre de places de stationnements, d’espaces verts obligatoires… mais il y a aussi les besoins et envies des municipalités par rapport à la cohérence architecturale du quartier et des besoins en rapport avec les transports en communs et d’autres facteurs tous aussi importants…

Ce point est donc très important mais aussi décisif dans la suite de votre vente car une mauvaise appréciation de la constructibilité vous pousse à faire fausse route!